حماية الغير حسن النية في مجال الشهر العقاري

Abstract

إن الشهر العقاري هو مجموعة من الإجراءات القانونية التي تهدف لحماية الملكية العقارية وقد عرف الإنسان هذا النظام منذ القدم، و تطور عبر العصور إلى أن ظهر نظامان للشهر العقاري، الأول يعتمد في تسجيل التصرفات العقارية على الشخص هو النظام الشخصي والثاني يعتمد على العقار و هو النظام العيني. فالمشرع الجزائري وبموجب الأمر10/12 أعلن عن تبني النظام العيني كنظام للشهر العقاري في الجزائر، و بصفة استثنائية اعتماد نظام الشهر الشخصي في المناطق الغير ممسوحة، إلى غاية الانتهاء من عمليات مسح الأراضي عبر كامل التراب الوطني. المحافظة العقارية هي المصممة المكلفة بتنفيذ إجراءات الشهر العقاري بالجزائر وهي مصلحة إدارية تابعة للمديرية العامة للأملاك الوطنية و تحت وصاية وزير المالية، ويشرف على تسييرها موظف عمومي يسمى المحافظ العقاري، منحه المشرع مجموعة من الصلاحيات التي تهدف لضماف السير الحسن لإجراءات الشهر العقاري. إن مبدأ حسن النية من المبادئ الأساسية في القوانين المدنية، وقد نصت الكثير من القوانين على مبدأ حسن النية فحرمت كل فعل أو ترك يتعارض مع حسن النية، وحيث أنه في كثير من العقود التي يبرمها الناس بينهم في المعاملات المالية أو التجارية، يتم النص على التزام طرفي العقد تنفيذه بكل حسن نية، وأنه في حال عدم النص عليه، يمكن الاستدلال عليه من خلال مظاهره كالالتزام بحدود القانون وعد الالتجاء في تنفيذ العقود إلى ما يخالف القانون كالغش والتواطؤ باعتبارها من مظاهر سوء النية. فالتعاملات العقارية ترتكز أساسا على هذا المبدأ ، وكما انه الأصل في العقد هو شريعة المتعاقدين فان مبدأ حسن النية يعد عنصرا أساسيا من عناصر هذه القاعدة فحسن النية هو تعبير عن المحافظة على الثقة والصدق في التعامل ويستلزم الأمانة والاخلاص والنزاهة في تنفيذ الالتزامات المترتبة على كل طرف أطراف العقد اللجوء الى مثل هذه المبدأ قد يخفف الكثير من صرامة بعض النصوص القانونية والتي قد يؤدي تطبيقه بحرفيته الى ما يخالف روح العدالة وجوهرها. وحسن النية فهو من الشمول والفاعلية بحيث أنه لا حاجة للنص عليه صراحة إنما يطبقه القضاء من خلال مظاهره ومن خلال النظم القانونية التي تلتقي معه كفكرة عدم التعسف في استعمال الحق وانتفاء الغش وهذا ما يدل على أهميته، كما أن هذا المبدأ هو أيضاً مصدر خصب لنشأة القواعد القانونية وغيره من المبادئ العامة للقانون التي ظهرت الحاجة إليها والاهتمام بها كنتيجة للتطور السريع الذي تمر به غالبية الأنظمة القانونية، وبالتالي فإن مبدأ حسن النية يفترض في جميع الأحوال لا بل هو الأصل الذي ينبغي أن تقوم عليه جميع المعاملات وخاصة العقارية منها .